Le marché de l’immobilier logistique reprend du poil de la bête en Italie et suscite un intérêt croissant parmi les investisseurs étrangers. Des entreprises telles que Vailog, Prologis ou Logicor ont récemment exposé leur stratégie pour la péninsule.
Le retour des capitaux étrangers en Italie représente une tendance persistante. Des cadres dirigeants de Coca-Cola Italie, Prologis, Logicor et Vailog se sont entretenus autour du thème «Investissements logistiques en Italie – où se situe le potentiel de croissance?» lors d’un débat animé par le directeur de la logistique de GVA Redilco Alfredo Mauri, à l’occasion du premier sommet logistique italien organisé par la société DLA Piper.
Un contraste clair avec 2013
L’avocat Francesco De Blasio avait déjà évoqué le «retour des investissements dans l’immobilier logistique» en constatant la multiplication des services juridiques concernant l’acquisition d’objets immobiliers existants ou de nouveaux projets en développement. A. Mauri souligne l’influence des investisseurs étrangers. Selon les chiffres fournis par GVA Redilco pour 2014, «470 000 m² de surfaces logistiques avaient à nouveau été louées» en Italie fin septembre.
En 2013, cette surface ne représentait que 430 000 m², la moyenne des dernières années se situant à 625 000 m². Pour les neufs premiers mois de 2014, il faut ajouter des investissements de 325 M. d’EUR dans de nouveaux centres logistiques. Le marché était en revanche resté stable au cours des deux dernières années.
Stratégiquement intéressant
Logicor, filiale européenne du fonds d’investissement Blackstone, fait progresser sa stratégie de maillage. «Nous avons acquis près de 6 M. de m² depuis 2012, dont 480 000 m² en Italie», déclare le chef des achats Marco Riva, en précisant que ces acquisitions étaient un mix d’immobilier ancien et nouveau. Le choix s’est fait par rapport au rendement. En Italie, un produit brut de plus de 9% aurait été atteint. Ce sont justement les faibles prix de l’immobilier qui rendent le marché italien stratégiquement plus intéressant que le marché néerlandais, britannique ou allemand.
«La décision de Blackstone de vendre ou de coter Logicor en bourse jouera aussi un rôle dans la durée de conservation des objets immobiliers», affirme M. Riva. Une tendance est toutefois constante dans la branche: l’on passe de plus en plus du statut d’investisseur à celui de développeur immobilier.
Développer au lieu d’acheter
À cet égard, Blackstone devra faire face à son concurrent Prologis en Italie. Le nouveau responsable Italie Sandro Innocenti évoque «une poussée des investissements dans le développement, et non pas dans l’acquisition.» L’Italie serait actuellement un marché offrant de belles opportunités, vu que le rendement de l’immobilier industriel se situe en moyenne à environ 7,8%. La stratégie de Prologis selon S. Innocenti: sélectionner les meilleures installations d’un point de vue qualitatif parmi la vaste palette d’objets du marché domestique. Atteindre des rendements élevés, mais surtout sûrs, serait l’objectif, «garder et développer», la méthode.
Les promoteurs interrogés se sont tous accordés à dire que les investissements de ce type ne devaient pas se faire sur des bases spéculatives. Le quotidien est fait des problèmes liés à certaines vacances et à certains clients qui s’évaporent.
Le promoteur-investisseur immobilier Vailog (holding Fabrizio Bertola) était particulièrement actif sur le marché domestique ces dernières années. Deux nouveaux centres logistiques ont ainsi vu le jour pour les géants du commerce en ligne Amazon à Castel San Giovanni (Plaisance), et Yoox à Bologne.
«Au cours des dernières années, nous avions aussi porté notre attention sur des marchés tels que la France, les Pays-Bas, et même la Chine» rapporte Sabine Hutter, chef de projet et responsable immobilier de Vailog. Quelques projets intéressants se seraient d’ailleurs concrétisés en Italie, justement, comme en attestent les dernières commandes en date. Elle explique: «Vailog se concentrera encore davantage sur la construction d’immobilier logistique dans le domaine de l’e-commerce, où nous voyons des opportunités intéressantes.»
